（迈点空间租赁讯 谭博雅）2017年的长租公寓市场可谓风起云涌，乘着国家租赁政策的春风，无论是大品牌间影响行业格局的品牌整合事件，亦或是多个品牌资产证券化的相继试水，都表明行业呈现出欣欣向荣的景象。与此同时，高歌猛进的租赁市场也在呼唤行业龙头与独角兽的出现。签约房源量突破11万间，市场布局29城的世联行旗下长租公寓品牌红璞公寓无疑成为业界关注焦点。

红璞公寓运营总监舒兰兰女士

规模上领先行业的数字背后，是红璞公寓在产品、运营、营销等多维度集中发力的结果。在迈点空间租赁记者对红璞公寓运营总监舒兰兰的专访中，红璞公寓2017年大事件回顾，2018年发展规划，以及对于行业的独家研判都得到了清晰的梳理。一个致力于成为长租公寓专业运营商的龙头品牌已初具雏形。

盲目扩张or稳健发展

在行业一直以来的跑马圈地式的发展进程中，市场与资本催化着各大品牌陷入规模大战，而红璞公寓的规模化之路走得水到渠成。在舒兰兰看来，大力开展和各级政府、国有租赁平台、地产开发商、资产型国企、村集体等资产端广泛多元的合作模式是奠定其规模称王的关键，也是影响未来红璞公寓发展的一件大事。已深耕房地产综合服务领域20余年，业务覆盖不动产交易全链条的世联行集团无疑在这其中起到了关键性作用。

舒兰兰透露，“专业的地产服务基因形成了红璞公寓在开发商、国企等B端资源的积累，而世联的咨询业务、代理业务、商业及社区运营、联合办公等叠加业务，能够为资产方提供资产运营的整体解决方案，基于对于世联服务的认可，业主愿意把存量物业或新开发物业交给世联进行整体托管。进而让红璞公寓可以在项目的早期就介入，避免了公寓行业面临的最大问题：即优质房源争夺导致的竞争过度和成本上涨。

另一方面，如此大规模的城市进驻，得益于红璞公寓低于行业平均的进驻成本和运营成本，这也是由世联行区域公司及线下门店遍布全国的组织架构所决定的。

规模上的领先并不代表红璞公寓采取和市场上大多品牌一样的盲目激进的扩张策略。相反，“红璞历来的发展思路都是偏于稳健和理性的。”舒兰兰认为，与其在竞争白热化的城市去做非理性的竞争，不如依靠世联强大的城市公司的布局网络和线下的存量物业代理以及现有资源寻找更多的价值洼地。

“红璞的发展思路是每个门店都要通过运营实现盈利，同时还要通过增值业务的开展寻求额外的价值增长点，而不单纯依靠租金差，因为租金差是有天花板的。”据悉，与行业平均的45年回正周期相比，红璞每个项目均要求在次年现金流回正。红璞公寓的规模优势与稳健的投资策略的结合或将成为公寓行业良性发展的范本。

规模之后更注重运营

在房源规模突破11万间大关后，红璞下一步的发展目标引起多方猜想，舒兰兰表示，“2018年规模将不再是我们追求的第一位，在如此规模下，我们要把运营做到更精细化，提升整体的运营效率，形成红璞独有的品牌运营能力。” 实际上，红璞的发展策略与行业大趋势不谋而合。消费升级与新的居住时代的背景下，来自消费群体与行业发展进程的要求促使长租公寓的精细化运营将成为行业竞争关键。

基于行业形势与红璞自身的发展战略，舒兰兰向记者透露了红璞公寓提高运营效能的策略。“2018年红璞的重点会放在运营能力的打造和精雕细琢上，具体体现在四个方面。”

一、融资能力，红璞将从资金端探索更多与租赁相关的金融服务，形成全产业链的金融合作模式。二、产品打造，未来红璞将把“绿色、科技、幸福、共享”的产品理念落实到产品中，不断更新形成红璞低碳环保等健康理念。三、营销能力，围绕出房效率和效能，形成在公司内外部、线上线下的一系列推广活动，并达到较高的坪效比。四、系统支撑，红璞自主研发了行业内领先的系统平台，将形成从系统到管理团队的系统化管理体系，输出标准化运营方案。

运营的最终目的是盈利，而溢价能力是其重要体现。如何在装修成本、人力成本上涨情况下获得更高的盈利是所有品牌公寓思考和面临的问题，红璞公寓将目光投向了产品打造与增值业务。

如果说2017是长租公寓飞跃式发展的元年，那么2018将是整合年。舒兰兰预测这个整合期可能持续2年，而整合结果将是轻资产、重资产、轻重资产结合三种运营模式为主体，而进入时间比较晚的小型品牌可能因为租金成本高、运营效能不够而更加艰难。随着行业的深入发展，原有的物业端竞争将转变为围绕产品打造、增值溢价等C端竞争。

对此，红璞公寓已做好准备。“目前的市场还未达到饱和，品牌之间都有各自的发展空间，但是发展过程要稳健，合理评估投资风险，才能真正迎来行业的春天。”