2018年12月22日。近日,广州市住建委发文宣布完善包括公寓、商铺在内的商服类房产销售政策,去年3月30日前土地出让项目不限定销售对象,可以销售给个人。事实上,广州住宅项目的限价政策也悄然松动。有知情人士向中国证券报记者透露,广州将改变“一刀切”限价政策,将根据周边楼盘价格浮动调整限价,因此部分楼盘有可能出现限价提高。记者了解到,广州市荔湾区、海珠区等多个楼盘均出现了通过网签的单价提高的情况。

网签限价提高

一位广州购房者透露,他今年购买了广州市荔湾区广钢新城片区一处楼盘的住房,9月他第一次前往售楼处签约时,根据开发商的要求,签署了总价390万元的“双合同”,即总价约310万元“购房合同”和总价约80万元的“装修合同”。上周,他再去售楼处签订正式合同时,被告知“双合同”不再使用,而是签订按照实际购房价格拟定的单一合同,同样总价为390万元。

据了解,该购房者所购置住房建筑面积为92平米,按照310万元的总价计算,单价为3.37万元/平米;按照390万元总价计算,单价为4.24万/平米。据此推算,网签价格提高了8700元。“开发商说之前的价格太低了,可能过不了网签,说现在的价格可以过”,他告诉记者。

无独有偶,一位房产中介告诉记者,其代理的位于广州市海珠区燕岗地铁站附近的某项目,此前“装修合同”和“购房合同”分别为1万元/平米和4.3万元/平米;如今项目小户型价格为4.5万元/平米起,较此前“双合同”时有所提高,但仍可以通过网签。“现在是把一部分单位拿出来搞活动,毕竟年底上市公司要冲业绩”,这位中介说,“我们的房子已经拿到预售证了,现在备案价有调整”。

去年3月开始,广州接连发布一系列限购、限价政策。此后,一些开发商采取“双合同”的方式规避限价。今年10月,一则广州市增城区、南沙区、花都区房屋销售价格必须按照真实价格备案,上述区将放开限价的消息流传开来。10月19日,广州市住建委回应称,将继续对新建商品住房开展价格指导;同时,市、区住建部门将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。

限价政策仍在执行

一位房地产研究员告诉记者,广州多处楼盘销售“双合同”改“单合同”正是因为限价标准提高。多家广州本地房地产公司也向记者确认了广州限价标准提高的消息,某地产公司工作人员还告诉记者,当前房价要以稳定为主,涨跌幅要控制在10%以内。

记者12月21日以购房者身份拨打了广州市政府服务热线“12345”咨询广州限价政策,广州市住建委一位工作人员解释称,广州仍在执行限价政策,只是进行了价格“优化”。另一位广州市住建委工作人员介绍,此前商品房在网签时,系统会自动弹出一个包含限价范围的“对话框”,现在这一对话框已经被取消。“但不能说调控放松了”,他强调。

一位接近广州市住建委人士透露,目前广州的限价政策出现松动,主要是改变了之前一刀切的限价模式,在具体操作上,允许以售楼盘根据周边楼盘价格为参考,合理调整售价,不得高于周边楼盘的售价。

有专家指出,适度调整限价政策有利维护市场稳定。“广州要求以真实价格备案,旨在打击双合同,规范市场秩序,并非取消限价。但由于此前限价标准过低,这一政策执行后,限价的标准就需要提高。”中原地产首席分析师张大伟表示。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,项目的备案价格会基于成本价、房地产调控的环境等因素进行制定,这样既吻合市场规律,也不会和既有调控思路矛盾,通过网签限价政策的调整,可以使得交易更加顺畅。

国金证券认为,未来房地产调控政策将以“短期行政限制退出”+“长效机制出台”组合的方式展开。此前房地产调控多采用行政措施干预,短期对抑制房价上涨、降低风险起到了作用;但从长期来看,则需要推动房地产政策从“行政措施”向“综合施策”转变,逐步构建房地产市场长效机制。

延伸阅读：

北京限价房销售新规正式实施 开发商卖限价房不得捆绑精装修

2018年5月27日讯，经过多日征求意见，市住建委昨天正式发布实施《关于加强限房价项目销售管理的通知》，提出对于评估价与限定销售均价价差较大的项目，将转化为共有产权房并向具备本市共有产权住房购房资格的家庭销售。不过，相比《征求意见稿》，正式文件增加了开发商在销售时不得捆绑精装修、不得拒绝公积金贷款的规定。

限价房什么情况下

转为共有产权房

“限房价、控地价”地块是本市2016年楼市“9·30新政”时的产物，指的是一个土地地块在招拍挂出让时，不仅严格控制地价，还对项目未来房价进行限定，提前锁定未来的销售均价和最高销售单价。有统计显示，自政策出台至今，本市已出让了62块“限房价、控地价”地块，简称限价房地块，其中，首批地块有可能在年内入市。

限价房项目该如何销售？和此前的《征求意见稿》相同，《通知》提出，在限价房项目办理施工许可后，将由北京市房地产市场管理事务中心会同市保障房中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。随后，将当初锁定的销售均价与评估价进行比较。按照暂定的比例，当销售均价与评估价之比高于85%时，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易； 而当销售均价与评估价之比低于85%时，则由市保障房中心收购转化为共有产权住房，面对具备本市共有产权住房购房资格的家庭销售。

开发商卖限价房

不得捆绑精装修

不过，记者注意到，相比于此前，《通知》增加了对于开发商销售时的约束，提出开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

“少数开发建设单位企图通过大规模增加并搭售地下仓储、库房、设备用房等获利，或者捆绑精装修达到变相涨价目的的做法，本身就是违反法规的，是政府应该查处、打击的对象。”首都经济贸易大学教授赵秀池分析。

转共有产权房后

将摇号配售

限价房被市保障房中心收购转化为共有产权住房后，又如何销售？《通知》也提出，收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

也就是说，只要购房人符合共有产权房的购买资质，即已婚家庭符合本市住房限购条件且成员名下均无住房，单身家庭申请人年满30周岁，且无住房转出记录、无征收安置房补偿协议、无违法建设行为、夫妻离异已满3年，就都可通过登记申购、公开摇号的方式购买。

由于项目已经提前限定了销售均价，购房人将获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。举例来说，如果销售限价为3万元/平方米、评估价为5万元/平方米，那么购房人的产权份额就是60%，剩余40%为政府产权份额。

另外，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。也就是说，对于剩余的大于140平方米的户型，如果北京户籍家庭名下已有一套房但确需改善，也可以购买，不再限定必须名下无房。

“限房价项目销售时与周边商品房价差较大时，就存在较大的获利空间，一些投资投机客必然趋之若鹜，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波谈到，如果由政府收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售，就大大压缩了限房价项目的牟利空间，投资客、炒房者没有了购买的动力，申请购买的居民家庭将主要是自住的刚需家庭，使得限房价项目真正回归“房住不炒”的目的。

来源：综合 中国证券报 北京晚报