看过人包括我自己，都在不约而同的强调一个观点：刚需买房，早买早得道

我也一直这么认为，但是昨日，我突然被问住了：“无论是短线还是长线，刚需的确越早买越好，那么，什么是刚需？”

要说这是个特简单的问题，但我生生给楞住了，半天没回过神来。

见我没回话，她接着问道：

“我觉得我是刚需，但又不是，且说不清具体理由，因为我本身在清远有一套房子，是一个很小的两居室，再过四个月，我就生二胎，到时候婆婆或者我妈过来照顾，两居室肯定是不够用了，得买一套大点的三房，儿子长大以后，我还得为他买婚房，那时候还得入手第三套，那么，一个人买三套房，这究竟是属于刚需，还是炒房？”

老实讲，我从来没有想过刚需，会不会是个伪命题。

按正常逻辑来讲，她的三套房都是刚需，但是从字面的意思而言，一个人买三套房，你能说不是炒房吗？

而在炒房圈当中，有一句特拉仇恨的话，叫“6套以下，都是刚需”。

这6套怎么来的呢？

一套自住，一套父母住，一套岳父母住，一套留给儿子，一套留给女儿，一套收租。

从某种程度来说，这6套，每一套似乎都是实打实的需求。

但是，仔细一琢磨，好像又不是那么回事。

1

故 事

其实，《新华字典》中原本没有刚需这个词语，其它任何一个行业都没有，它单单属于房地产行业，甚至可以这么说，刚需，是开发商当年生生制造出来的一个词语。

百度百科中，关于刚需大概是这么解释的：

刚性需求（Rigid Demand）指在商品供求关系中受价格影响较小的需求。

刚需是一个动词，是会变化的。

当刚性需求被上涨过快的商品破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求 。

比如武侠小说中的主角被人灭门，他要报仇，那么就必须要找到名师拜入名门练好武功，这里的名师名门等资源就是主角的刚需，因为没有这些，他一辈子都报不了血海深仇，造化弄人，当主角刚背上行囊踏上寻访名师的道路上，仇人却被天上降了一块陨石给砸死了。

那么，此刻的拜师学艺，还是不是主角的刚需？

再从最简单的事情说起，比如说吃饭，吃饭是不是刚需，当然是，因为一顿不吃饿得慌，几日不吃，你可能饿死了。

但问题是，一天吃几顿饭，早、午、晚，我们现在形成习惯了，一日三餐，单独拎出每一顿，都是不是刚需，我自己就有感觉，我差不多有大段大段时间是不吃早饭的，早饭对我来说不是什么刚需，甚至有时候特别累、特别忙的时候，甚至是忘了吃晚饭，真是到那种废寝忘食的地步。

那么，回到房子本身来说，什么条件才是真正的刚需？

炒房与刚需之间怎么界定？

首先我们得明白炒房是怎么产生的？

举个我认识的一位女士的例子吧，按照惯例，文章中所有出现的人物，都采取化名，女士姓徐，这里暂且叫她徐言芝吧。

徐言芝最常挂在嘴边的一句话是：“我从来没想过炒房，我们能赚到钱，只是一场意外。”

徐言芝是浙江人，早年是原商业院的老师，无论是长相气质，还是言语之间，看上去都格外有知识分子的味道，通过聊天得知，徐言芝的确没想过炒房，因为在楼市方兴未艾的时候，谁也预测不到楼市未来的方向，除非是天生的赌徒，只是后来大佬们的一系列政策，让原本只是想改善环境的徐言芝无意中掀开了女神的群角，看到了春光无限，09年一套上海60平的两房到了15年，竟然可以换成138的大房子，还能多出再买一套的首付钱，既然有了这么一条最懒最直接最有效地投资手段，傻子才不干呢。

此后，徐言芝就打开了潘多拉的魔盒，一发不可收拾，从上海一套到全国九套，也不过用了短短三年的三年时间。

她说：“中国最值得投资的还是一线城市的房，那是绝对的优质资产，泡沫即便有，那也是相对短期的，三四五线，就说不定了，这是我们这一行当初的一致共识，所以，在限购特别凶的那两年，我们也曾经一度转战三四线，但终究没有恋战太久，及时撤了出来。”

我问她，为什么是相对短期的泡沫。

她说：“中国的房价，就好像往一个非常高的杯子里倒啤酒，虽然在某一个时刻看来，泡沫的高度是高于实际啤酒的高度，但是随着新一轮的倒酒，很快啤酒的实际高度就会超过之前泡沫的高度，房下一轮的房价，还是会涨。”

如今的楼市暗流涌动，晴雨难测，徐言芝只留了北京和上海这两个“超一线”城市的房子，在国内基本上没有操作了，而在外面的世界是这样的：

抽出资金炒外市，从美国到加拿大，从柬埔寨到泰国，集团化运作的资金杠杆，力量是巨大的，他们所到之处，房价势如破竹，噌噌上涨，一片哀鸿遍野，不过，自从外汇管制之后，但是他们仍然有办法，通过实业转房产的方式，可以将实业投资获得的收益投资房产，不过这种方法需要的周期会非常长，另外，还有其它钻空子的方式，估计比较敏感，在我的追问之下，徐言芝语焉不详，当然着也是题外话了。

实际上，像徐言芝一样，很多人的初衷并不是炒房。

只是忍受不了租房的颠沛流离买房安身立命。

后来，情非得已的改善之下，又得换房，通过两到三次的换房，换着换着，很快会得出一个结论：买房是最懒、最直接、最有效的一种投资手段。

据有关数据， 2018年1月，北京市的房价均价为62957元/㎡，而2008年1月的房价均价为12479元/㎡，相差5倍左右。

广州市在2018年1月的房价均价为31409元/㎡， 2008年1月的房价均价为7350元/㎡，相差约4.27倍。

从2008年至2018年，十年近5倍的房价上涨，使得拥有房产者，不仅是身份的象征，还是财富在夸张的翻滚，而且不仅是大城市，小城市这两年的涨幅也相当妖孽，据数据统计，房价从三四千到破万的已有百城。

房价的暴涨，造富了一大批人。

但是，这批人最喜欢说的一句话就是：

对不起，我们不炒房，我们只是理财。

2

刚 需

那么，到底什么才是刚需？

熟悉我的人都知道，我很喜欢用反推法去论证观点，得到答案，我们不妨换个思路来反推，你为什么要买房？

这个答案，很多。

村里想进城的、娃要上学的、认为买了房更容易找女朋友的、准丈母娘催的、改善居住环境的、现在工作地点离家太远的、手上闲钱烫手没处放，觉得房产是自己最看得见摸得着的投资、看见周边人都在买自己不买就OUT了的、年轻的小夫妻不愿与老人同住的、认为早买比晚买好的，怕自己创造资产的能力跑不过房价的.....

这些在人生当中不同阶段产生的买房理由，的确是需求，但你能说这是刚性需求吗？

不是的，在我的理解当中，“刚需”指的是和价格预期完全无关的需求。

比如手术，急救……

比如上学，在很多大城市，房票等于户口，户口等于学校门票，明年娃要上学，而上学的学校还远没有着落，这种等不起的才是刚需。

刚需与伪刚需的区别就在这里，娃等不起要上学是刚需，追求便利去买学区房就是伪刚需。

再比如，你睡在桥洞下急需一个容身之所，这个住的需求是刚需，你非要在淮海中路拓一块地建个公馆还带停机坪的，这和在三线城市为了娶老婆搞套二居室本质上是一样的，这是伪刚需，是前进的动力和欲望的表达。

而买房这件事里头真正的刚需是，这套房子，你分明知道它第二年会跌一半，你还要买，这才是刚需。

刚需不考虑涨跌，其实，倒也不是不想考虑，而是没办法考虑那么多！

中国存在刚需，但并不是居住的刚需，我们通常所说的刚需不单单是房子本身，更多的，是与之绑定的资源，行政，医疗，教育，商业等等。

经常有人问房价啥时候会降的问题。

其实，很简单，哪一天房子不再与户籍绑定。

不再与学区医疗之类资源红利挂钩，当人们对成家立业、安身立命的概念逐渐淡化，对“家”的归属感不再如此之强。

当政府在为大众开放出更多投资渠道时，房价理所当然就降了。

只是要等到这一天，那可能真是猴年马月了。

最近几十年中国经济增速迅猛，货币贬值的速度很快，百姓都不希望毕生储蓄因为通货膨胀而大幅度缩水，谁也不喜欢辛辛苦苦十几年一朝回到解放前。

但遍观市场，在目前的投资方式当中……

银行储蓄利率太低，证券不太懂风险也高，对于普通百姓而言，购房，的确是目前这个风云变幻无常的世道当中，最为稳妥的一种抵抗通货膨胀的投资手段。

3

酸 楚

再给大家做道数学题。

已知条件：

一：甲乙丙丁四个人在2008年各自拥有50万元。

二：甲将这50万做了贷款买房，做3成首付，增值部分换房，负债70%。

已做5成首付，增值部分也换房，负债50%。

丙与已相同，也是5成首付，但增值部分存入了银行储蓄。

丁全款买入。

三、所有条件以北京为例。

通过这些数据，计算10年后甲乙丙丁各自的财富值。

要解答这道题，我们必须先看看10年来京城的房价走势：

2008年北京新房均价12479元/平，而2018年已经涨到了从62957元/平，10年间，房价足足翻了5倍，其中值得一提的是，自2015年开始，北京房价进入立定跳远模式，单单是1516这一年，就从均价3万7，一跳跳到了5万7，一年时间整整涨2万。

十年里，房价芝麻开花节节高，甲乙丙丁的资产净值自然发生了天翻地覆的变化。

计算之后，求出的答案如下：

甲:483万

已:209万

丙:160万

丁:105万

看到此处，兴许有人会嘲讽丙这也太惨了，10年资产才翻了两倍。

其实不然，丙虽然没能在倒腾中房子越换越多，但至少在京城买了一套，房子的确是好东西啊，它能使人不心慌，并且叫人产生自信心。

所谓手中有粮心中不慌，就是这个意思。

资本都是逐利的，房子过往一直在涨，所以，这个需求才理直气壮。

好比认识的一位老先生，他很神，岩土工程教授级高工，国内权威人物，文革后第二批大学生，今年六十岁马上就退休了，去年八九月份房价狂涨的时候他说：我在单位工作一辈子了，他们给我发的钱，还没有这几个月我的房产涨出来的多。“

是的，这就是症结所在。

别说单位了，一套房比很多实体企业一年的利润都要多，清北学位不如清北学区房也是血淋淋的现实，老先生还说了一句话：“要国家表个态每年随机抽取百分之多少的房子供高级知识分子和无产者居住，估计得普天同庆，那时候谁还去买房，租房子住也挺开心，但这一天估计我有生之年是看不到的了，所以还得去买房。”

没办法，世道就是这个世道。

老祖宗有两句烂大街的千古名言，第一句是：人往高处走。

第二句是：天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往

而房子本身就具备了至少三重属性：投资属性、民生资源属性，居住属性。

此处排名分先后与，别忘记房子的本身叫做：商品房。

是一个可以置换，可以买卖的商品，而非安身立命的根本。

再说一遍，住房刚需本身就是舆论创造的谎言，不存在的。

按照新生儿人口数量和人均居住面积稳步上升，就算有非住不可的刚需。

那么，从数学上看也应只减不增，而在高度发展的社会里，生病了有医保，租房可以享受跟买房同样的权利，退休了有足够的养老金，自然也不需要像在中国一样，需要一套房子来落户，有一个住所就够了，这个单纯的住所，才是刚需，但是买房不是，因为拥有一套价值400万的住房和拥有价值400万的国债本质上没什么区别。

在现代的中国，正是因为社会保障和投资渠道的缺失，导致人们会形成一种必须要自己有一套住房的观念。

毕竟在过去的20年里面，一直保持稳定增值的，普通人能够接触的理财渠道，也就真的只有房屋而已。

正是这样的环境下，从某种意义来讲，住是刚需，买房是刚需，六套以下都是刚需！

我倒是希望很多年后伪刚需彻底消失，房子不再跟现在一样，希望日后的社会舆论不再是：啧啧，这个人有房。

希望男女谈婚论嫁了，不再被丈母娘经济和房子压垮。

希望大众不会再把房产，作为投资目标导，致房价虚火万丈。

希望资金流向也会更多去到实体经济或别的新型投资，一切的一切，都健康而自然，房子也回归理性，真正是给刚需人民用来住的。

不过，以后很后，未来迟迟不会来。

真要等到那日来临，兴许，我已经抱上孙子了。

那时候，我会坐在我的老房子里，对荡着秋千的孙子孙女讲当年的往事：“你们呀，不知道我年轻那会儿，房价一天一个样，凭一套100平米的房子，两年就能赚比一辈子工资还多的钱呢”。

然后，看着孙子孙女不解的眼神，我轻轻摇动蒲扇，内心流过一阵酸楚……

来源： 深悦会 SECLUB2012，已获授权转载