京调控新政的蝴蝶效应也从新房市场传导到了二手住宅市场上。买卖双方的博弈发生了变化，之前业主违约坐地涨价的情况减少，购房人违约延缓换房计划的情况增多。而对于首付款准备充裕的部分刚需购房人而言，无论新政有何效应，他们还是不愿错过当下选定的合适房子。

素描

首套变二套购房人违约

“算了一下，评估价600万房子，首付高了240万元。”今年十一国庆节前的9月30日晚上，对于陈蕾(化名)来说是个不眠之夜，突如其来的楼市调控，打乱了她的购房计划。

今年8月，陈蕾打算卖了海淀区的小房子，在丰台区换个大房子。陈蕾通过中介门店看了丰台区多套二手住宅，最终选定一套150平方米房子。“北京房价涨得快，所以我想先订了房再卖房。”陈蕾回忆说，今年9月下旬，她通过中介与丰台区大房子的业主签订购房合同，支付定金20万元。该套房评估价为600万元。首付比例30%，首付款为180万元。

同期，陈蕾把海淀区小房子挂在中介对外出售。北京调控新政出台了，陈蕾算了一下，她购买丰台区大房子，属于非普宅，再加上她名下有房算是二套房，首付比例提高到70%，首付高了240万元。“我凑不够240万元，付不了首付，只能违约了。”陈蕾叹气说。她已通过中介经纪人与业主协商解决此事。

伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹表示，“之前是房价上涨过快业主卖完房后悔会违约，现在北京调控新政一出，可预见客户会集中违约。”

刚需购房人坚定出手

为了未来孩子上学方便，孙强和家人决定换房。今年7月底，孙强把朝阳区的住宅卖了，他偿还抵押贷款后，获得房款280万元。孙强通过中介看了好几套海淀区房子，但由于总价过高而没成交。孙强回忆说，“8月底，我看到一套总价530万元的房子，赶紧跟业主说订房。没想到，一夜之间，业主涨价30万元。接下来我继续看房，竟然又遇到业主涨价。与此同时，新出来的房源报价也在上涨。”

9月下旬，孙强跟着中介经纪人看了海淀区一套54平方米的房子，总价540万元。房子装修很好，非常干净，孙强当即要给定金。业主没有收定金，说要考虑一下。在孙强怀着忐忑不安的心情等待业主回复时，北京调控新政出台。

“受到新政的影响，这几天看房的人少了些。”一位中介门店经纪人对孙强说。孙强通过中介门店经纪人联系上述房源的业主，表示要签约购房。10月10日夜晚，业主终于松了口，同意与孙强签约。孙强连夜赶到中介门店，与业主签订购房合同，支付定金100万元。

“尽管北京出了新政，但我们换房属于刚需，能找到一套合适的房源，太难了。无论未来北京房价是涨或是跌，我们都不想再错过这次买房机会了”孙强说。

分析

市场交易回归理性

来自链家提供的数据显示，今年北京二手住宅月度成交量达到了1.5万至2万套，是历史常规水平的1.5倍，个别月份甚至高达3万多套。截至10月4日，在链家委托可售北京二手住宅库存只有常规水平的40%，处于极低水平，且库存仍在持续下降；在二手住宅成交中，接近80%的购房人群使用了贷款，且贷款比例明显上升。这意味着二手住宅市场处于相对非理性的状态。

链家相关人士表示，“没有永远向上的市场，一切不合理、一切非理性终将得到纠正，二手住宅市场会回归基本的理性和常规的秩序。在新政的影响下，二套房的购买成本将大幅增加。北京调控新政的推出有利于刚需人群购房需求的满足，同时抑制投资投机性需求，可以稳定北京二手住宅市场和房价。”

预测

年底二手住宅

均价有望回落

据中原地产市场研究部、伟业我爱我家集团市场研究院数据显示，在今年十一国庆节期间，北京二手住宅网签209套，同比上涨106%。“这个数据反映的是更早时间的市场状况，是由于之前市场升温的惯性所致。”孔丹说，在十一国庆节后的三个工作日，北京二手住宅的网签量分别为784套、905套、912套，明显不如此前工作日基本上成交千套以上的表现。北京二手住宅市场开始出现降温。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖与北京中原市场研究部主管康芃均认为，新政将成为楼市降温的拐点。市场将会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。而失去需求的支撑，北京二手住宅市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。第四季度，二手住宅交易量将会出现下降，房价涨幅也将缩小。

亚豪机构市场总监郭毅说，“二手住宅是根据评估价格决定贷款额度，随着今年二手住宅价格的快速上涨，实际成交价格的增速已经远远高于评估价格的涨幅。在本轮调控前，北京二手住宅的实际首付比例已经高达40%至60%。随着新政的落地，预计北京二手住宅的实际首付比例有可能达到50%至70%，这极大抑制二手购房需求释放。今年第四季度，部分在今年涨速过快的区域，二手住宅价格将出现回落。”