上周五，香港特区政府祭出打击楼市炒作大招：非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，一下提高到15%。新政实施后的第一个交易日，香港地产股出现集体跳水。新鸿基地产下跌9.88%，几近跌停，触及4个月低位；长实地产下跌8.81%；新世界发展下跌 9.03%；恒基地产下跌5.79%。

　　香港重拳调控房价印花税升至15%

　　香港特区政府11月4日推出新一轮抑制楼市过热政策，根据该政策，从11月5日起，香港全面提高买卖住宅物业印花税率，无论交易价格，税率划一调高至交易额的15％。据悉，新措施将沿用现行双倍从价印花税机制下的豁免安排。因此签署买卖协议时，未拥有香港住宅物业的香港永久性居民，将继续获豁免缴交新税率，只需要按现有适用税率缴付基本印花税。

　　当天，香港特区行政长官梁振英、特区政府财政司司长曾俊华、运输及房屋局局长张炳良等出席了有关楼市新“辣招”的记者发布会。梁振英表示，在过去一段时期，自实施“辣招”之后，炒卖需求减少非常多。非本地需求也减少了相当多，但一直以来投资需求都主导着市场。这些投资需求在今年年初比较低，低了三个月后跟着反弹，因此现在要采取新的遏抑投资需求措施。

　　张炳良介绍说，自推出两轮管理需求措施后，住宅价格由去年10月到今年3月回落，但在今年第二季度又开始回升，近期再度出现亢奋现象。楼价自3月至9月累计反弹8.9％，楼价按月升幅在4月份增加0.7％，至9月已增加2.8％，这是2013年2月以来最大升幅。目前政府需要采取果断行动，否则风险会恶化。

　　据了解，为防范因楼市供求失衡、超低利率和流动性泛滥等导致的香港楼市潜在泡沫与风险，香港特区政府于2012年和2013年先后出台两个“辣招”，分别从买卖环节入手，增加交易成本，并通过税收限制了非香港永久居民的入市。

　　梁振英表示，过去港府利用印花税去遏抑三方面非自住需求，成功减低来自炒卖、外来的需求，但投资需求却仍主导市场。

　　梁振英曾因成功遏制房价而在2012年的特首选举中获胜，从而开始为期5年的任期。自2012年以来，梁振英已推出一系列措施来冷却香港的房地产市场。本次香港政府出台调控楼市举措也得到了香港普通市民的支持。

　　梁振英表示，不仅年轻家庭买不起住房，即使对那些能负担得起房价的人来说，他们也必须挤住在小公寓，因为房地产价格已经实在太高。

　　　　新政针对南下的内地资金

　　据了解，香港这一楼市新政主要的针对对象是南下香港买房的内地资金。香港官方数据显示，9月香港楼市非本地买家交易共有250宗，达到14个月以来的最高值，其中内地买家占比为 31%。同时，买家印花税收入为5.06亿港元，比过去4个月平均值高出26%。

　　在香港金管局9月份发布的一份报告中提到，香港二手住宅市场成交量自今年2月份的历史低位开始回升；同时，在开发商积极促销的情况下，一手市场销售也大幅上升，香港土地注册处的统计数据显示，今年前9个月一手私人住宅的成交已达到11869宗，较去年同期微跌约2.7%，并已达到去年全年成交的70%左右。

　　美联物业的统计数据显示，截至今年9月底，香港中小型私人住宅单位的平均价格已连续回升6个月，反弹至10349港元每平方英尺，累计升幅约6.5%。日前，反映二手房价的中原城市领先指数CCL也突破了140点，相比今年3月的最低值127.46点，上涨幅度超过10%，创下今年以来的新高。

　　对此，有分析人士指出，国庆假期内地热点城市密集出台的各种限购、限贷政策，自然使一些人的目光转向香港。而随着香港与内地一线城市房价之间的差距不断缩小，更多的内地投资者出于资产多元化和财富保值的目的，可能会考虑在香港购置物业。正是内地资金推动了香港楼市企稳并回升。

　　千万港元房产税率最高可达500万港元

　　此次印花税调整，将大幅增加内地购房者的成本。对于统一收税15%是否偏高，张炳良表示，政府内部对新税率做过研究，近期香港房价上涨主要由中小户型带动，希望能借助统一税率抑制中小型单位交易过热。

　　其实，在本次“从价印花税”提高前，香港的房屋交易税负成本较高。以内地购房者为例，具体包括“从价印花税率”8.5%；“买家印花税”15%；“额外印花税”（卖家持有物业6个月或以内，税率为20%；6个月至12个月为15%；12个月至36个月为10%）。综合计算，新的税率出台前，内地买家的印花税税率在23.5%至43.5%之间；在从价印花税提升至15%之后，内地买家的印花税税率提升至 30%至50%。也就是说，一套1000万港元的房产，最高税率可能达到房价的一半，即500万港元，最低也要300万港元（视卖方持有物业的期限而定）。

　　财经分析

　　香港楼市明年底前房价预计下跌15%

　　针对港府对楼市突然调控，国际投行分析师均给出房价掉头向下的预期。彭博称，花旗的Ken Yeung等分析师7日在报告中表示，香港上调印花税之举出人意料，或标志着本轮楼市涨势的终结，预计房价从现在起到2017年年底前将下跌15%。

　　中原地产住宅部门的首席执行官Louis Chan预计，未来三个月成交量将暴跌60%70%，价格预计将下跌5%8%；这与该机构此前的预期一致。利嘉阁地产的Willy Liu表示，未来两个月成交量将下降30%40%，价格将下跌5%。

　　香港中原地产研究部高级联席董事黄良升表示，受英国脱欧等影响，香港高净值资产人士重新配置香港不动产，这是资本的“正当防卫”，15%的印花税对大宗房产交易影响有限，从长远来看效用不大，但短期会对市场施压，预计楼市会横盘23月。

　　而中原地产首席分析师张大伟则认为，香港政府过去多次推出不同的压抑楼市措施，本次调控措施可谓布下天罗地网，不论豪宅、中小型单位及海外买家均受影响，市场担心金管局再推收紧楼按措施。调控新政旨在打击楼市投资客，根据过往政府推辣招后的市场反应，预计新辣招将令楼市头半年陷入冰封状态，2年后才可复苏。受新辣招影响，预计本月楼市成交量比10月将大跌6成，楼价至年底急跌5至8%，中原本月业绩亦将大跌逾5成。另一方面，美国加息预期持续增强，市场普遍预计12月将会加息0.25厘，若成事实，香港楼市将雪上加霜。