8月楼市沉寂，突然传来一个重磅消息。9日，福建省住房和城乡建设厅网站正式公布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，共计八条内容(简称“闽八条”)，之前的传闻最终被官方证实。该意见自2014年8月1日起施行，政策有效期1年。

    “闽八条”涉及鼓励购房需求、购房落户、普通住房界定、首套房界定、限贷政策、商品房预售条件等内容，内容范围广、调控尺度大，着实出乎意料。根据文件要求，漳州或将跟进出台进一步的相关细则，具体如何执行还有待观察。不过，新政在市场上引起了热烈反响，不少购房者都关心，哪些政策对漳州有实际性的利好？政策一旦落地，是否会影响房价走势？本报采访了多名行业人士，共同探讨这一新政。

    首次改善人群 影响明显

    “闽八条”当中涉及对首套房的界定，最受购房者瞩目。新政放宽了买房的各项条件，鼓励刚需型的购房者需求。新政当中提出将首次置业、首次改善以及拆迁户的住房纳入购房优惠范围，释放改善人群的购房需求。

    不难看出，多条举措指向了“首改”人群，首改族或成为此次政策执行最大的受益者，不过具体的执行还需要等待地方出台细则。

    政策在一定程度上指明了方向。例如，首次购买改善性普通商品住房(以下称首改房)，包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等；家庭购买首改房按首套房认定；购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定，金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行等。

    大唐世家营销总监欧阳智敏分析，对于很多改善型买房人来说，界定首套和二套房，首付款比例差距20万~30万，对购房者的承受力和生活品质影响很大。此次新政对首套房的界定，是帮助改善人群入市的一大利好。

    事实上，此前楼市进行调控期间，漳州执行的判断首套房的政策，即认房又认贷，只要购房家庭的成员名下有房产，或已贷款购买房产的再次贷款购房，均被认定为二套房，首付要求追加至六成，大量首次改善人群被政策误伤，难以改善居住需求。房地产市场发展10多年的时间里，首改族已经成为市场的趋势，新政是对合理居住需求的释放。

    异地买房贷款新政 有利刺激需求

    意见提及，在全省范围内购房办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。新政对限贷政策进行调整，后续在申请住房贷款时或将无需提供纳税或社保证明。同时对已偿清贷款后，再申请贷款按首贷认定，和目前“认房又认贷”的评判标准将做调整。

    在楼市进行调控期间，漳州一直执行限贷政策。2011年4月，建行漳州分行率先对房企发出通知，对未能提供一年以上纳税证明、医保、社保缴交证明或企业法人经营执照的非漳州籍外来购房者，将全面停止按揭贷款，漳州自此关上了对外来购房者房贷的大门。

    非本地户籍的购房者，需要提供一年以上纳税证明、医保、社保缴交证明或企业法人经营执照，才具备在漳州贷款买房的条件。这一限贷政策执行3年多以来，20%以上的外来购房者受到影响，漳州开发区、角美等厦漳板块的楼盘受到的影响更直接。

    “省内买房不用提供纳税、医社保等证明，能贷款的人数增多，对于在厦漳接合部的角美而言，是一个很大的利好。”角美一银行个贷中心主任告诉记者，受限于非本地户口不能贷款，很多买不起厦门高房价，要在角美落户的刚需客群受到牵制，新政一旦执行，对这部分客群很有帮助。

    契税优惠范围 受到关注

    新政对征收契税方面，推出了相应的优惠政策。对家庭购买首套房面积在90平方米以下(含90平方米)的，契税按1%税率征收；面积在90～144平方米(不含90平方米)的，契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户购买一套商品住房用于安置的，给予免征契税；购买多套商品住房的，与被征迁房屋相等面积部分，给予免征契税。

    尤其值得关注的是，根据意见内容，普通商品房的界定，价格将可能不再作为参考指标。住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)的住房属于普通商品住房。

    此前，漳州界定普通商品房设置了7000元的分割线，单价超过7000元的房产，不能享受契税优惠，需要收取总价3%的契税。如今，能够享受普通住房契税优惠的楼盘，离中心城区正越来越远，而需要缴纳豪宅契税的楼盘则在不断增多，即使原先处于价值洼地的东部板块、城西板块，售价也已经近7000元每平方米，“被”豪宅现象越来越普遍。

    对于刚需自住型的板块来说，普通住宅标准过低，加重了刚需购房者的购房压力。新政提出的普通商品房的界定，价格因素不再作为参考指标，将减轻购房者不少压力。

    观察

    楼市影响几何

    关键看银行

    近日，记者登录漳州公积金管理中心了解到，通过在线咨询漳州信贷政策的购房者明显增多，购房者最关心的政策，莫过于漳州何时推出具体的细则。目前，漳州主管部门尚未正面回应，不过，根据省住建厅的文件要求，漳州已经在制定相关细则，除了遵循省级意见的相关要求，在首套房界定、限贷政策、公积金政策方面，漳州将根据自身的实际情况做局部调整。

    据厦门中原地产研究中心分析认为，在信贷政策影响楼市下行的情况下，福建省希望通过放松限贷政策来刺激楼市回暖。但是该政策执行关键在于银行，银行的监管层为央行和银监会，受地方左右的可能性不大，同时银行有自身对于利润、风险等评估标准，在吸储成本上升、房贷收益下降及风险加大的背景下，银行作为以利润为导向的企业，恐难在该政策上有太大作为。

    厦门立丹行漳州区域总经理彭立也认为，政策市场反响，关键要看银行的配合力度。在楼市成交量不景气的情况下，这一政策对提振市场信心很有好处，不过，短期内即将做按揭贷款的购房者，可能会因为观望政策的执行而停滞。

    众所周知，信贷紧缩是影响本轮市场低迷的重要因素，而其执行的关键在于银行。厦门中原地产研究中心分析认为，排除限贷执行不确定性，“闽八条”所涉及的鼓励改善需求、普通住房界定等方面内容，有助于刺激市场需求，引导客户摆脱观望情绪，及时入市。若执行到位，促进楼市回暖的作用大，即使在执行不到位的情况下，短期内仍会对市场的购房信心有较大的提振作用，开发商应审时度势，把握“以价换量”时机。（来源：漳州二手房 http://zhangzhou.98znz.com/）